Condotel qua nhiều góc nhìn, triển vọng trong dài hạn

condotel

Phân tích: VP Homes

Trước hết, nhìn vào con số. Năm 2014, bắt đầu bùng nổ nguồn cung, giao dịch condotel. Năm 2018, bắt đầu giảm tốc. Quý 3/2018, tồn kho là hơn 20.000 căn, giao dịch vào khoảng 1000 căn. Đến hết năm 2019, 19.000 căn tung ra, khoảng 6700 căn được giao dịch.

Xem thêm:

Góc nhìn BĐS năm 2020, sẽ rất thận trọng

Nguồn cung chung cư tiếp tục khan hiếm

Nguồn vốn cho bất động sản năm 2020?

BĐS 2020: Ít nguy cơ ”bong bóng”, tích cực đi vào chiều sâu

Toàn cảnh bất động sản công nghiệp Việt Nam

Với hàng loạt bất cập với dòng sản phẩm này, như: pháp lý, cung vượt cầu, giá bán, thanh khoản, dự án dừng để thanh kiểm tra, không sở hữu cho người nước ngoài, và ”giấy khai sinh” sản phẩm này chưa có. Tín hiệu khả quan từ công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ. Đây là điểm rất khả quan trong việc bảo toàn vốn cho người mua trong bối cảnh bị ảnh hưởng sâu sắc của dịch bệnh đối với thị trường du lịch, nghỉ dưỡng.

Vậy, liệu cuốn sổ có giá trị gì? Ngoài việc thể hiện tính sở hữu hợp tác, thì theo diễn biến thị trường, nhà đầu tư, họ cần nhiều hơn vào việc cam kết lợi nhuận, giá bán từ chủ đầu tư uy tín.

Tiếp theo, chúng ta sẽ phân tích chuyên sâu loại hàng hóa theo cách nhìn của ngành tài chánh bằng con số để thấy bức tranh tổng thể.

Góc nhìn tài chánh, kinh tế:

Ưu điểm:

Bài toán lợi nhuận, chi phí:

+ Doanh thu: 1 căn hộ/1 biệt thự bán 2.5 tỷ, giá thuê phòng ngày và đêm là 3 triệu. Tỷ lệ lắp đầy là 65% = 65%*30 ngày= 19.5 ngày. Thu nhập 1 năm là = 12*19.5*3.000.000 = 702.000.000 đồng.

+ Chí phí: Vận hành: 35% = 245.700.000 đồng; quản lý: 30% = 210.600.000 đồng; lợi nhuận trước thuế: 280.800.000 đồng. Thuế 20% = 42.120.000 đồng.

+ Lợi nhuận: DT – CP = 224.600.000 đồng.

% lợi nhuận trên số vốn: 9%. Lưu ý: đây là con số lý tưởng cho thị trường ổn định, cụ thể trước năm 2018. Hoặc có hợp đồng rõ ràng giữa chủ đầu tư và người mua về lợi nhuận trên đồng vốn đã mua.

Bài toán: Đa năng.

+ Vừa là condotel, vừa là hotel, vừa là đầu cơ. Cái chính vẫn là đầu cơ. Nếu thị trường tốt, mọi việc đều tốt và ngược lại.

Bài toán: Chủ đầu tư chuyên sâu

Giá bán hợp lý, vị trí tốt, quản lý bởi đơn vị chuyên sâu. Nhưng vẫn chưa đủ…

Nhược điểm:

+ Condotel là khách sạn trên đất thương mại, dịch vụ. Nên chi phí bảo trì, sẽ ít được tính. Đa số chủ đầu tư thuê lại, tự trang trải qua hợp đồng kinh tế đã kí.

+ Do chưa có sổ hồng. Việc chủ đầu tư thường thuê đơn vị khác, bên thứ 3 quản lý kinh doanh…nên càng dễ gây bất an cho khách hàng khi 1 người ”lạ” quản lý tài sản của mình.

Cách nhìn kiểu kế toán

Thông tư 200, năm 2014, sẽ không thấy. Nên hoạch toán sẽ dựa vào bản chất của vấn đề.

Ghi nhận 1 lần, khi có doanh thu

Theo chuẩn kế toán số 14, doanh thu 1 lần, là bàn giao tất cả tài sản, rủi ro, lợi ích, quyền kiểm soát….trên báo cáo tài chánh của chủ đầu tư, không còn sở hữu bất động sản và ghi 1 khoản thu từ nguồn này. Nhưng thực tế thì không đúng, chủ đầu tư toàn quyền khai thác, sử dụng vào mục đích kinh doanh. Vậy, có điều gì sai sai?

Ví dụ: Cocabay vỡ trận bàn giao tài sản cho khách hàng đầy đủ, làm 1 hợp đồng thuê lại với cam kết là 12% trong 10 năm. Dự án này đã vỡ trận. Tương tự, Vinpearl thuê lại 10% 1 năm trong 5 năm. Tính cụ thể 1 căn hộ/biệt thự:

+ Chi phí xây dựng toàn bộ: 3 tỷ

+ Giá bán: 4 tỷ.

+ Lợi nhuận: 1 tỷ.

1 năm trả 300 triệu tiền thuê. 10 năm tương đương 3 tỷ.

+ Đây là 1 khoản vay và trả lãi vay. Lời ăn lỗ thì chịu. Kiểu bán và cho thuê lại tài chánh. Doanh thu không được hạch toán, tài sản vẫn thuộc về chủ sở hữu.

+ Cam kết ngắn đi. Khoản vài năm. Kiểu này là bán, cho thuê hoạt động. Doanh thu và lợi nhuận được hạch toán, tài sản không còn trên báo cáo tài chánh của chủ đầu tư. Kiểu này thường áp dụng cho những doanh nghiệp lớn. Và nhà đầu tư thích nhìn tiền tươi, thóc thật.

Ghi nhận như một tài sản tài chánh.

Căn cứ vào IFRS 16, condotel như 1 giao dịch chứng khoán, chính xác hơn là 1 tài sản tài chánh. Cuối mỗi kỳ kế toán, sẽ đánh giá lại tài sản, ghi nhận lỗ/lãi trên báo cáo.

Chúng ta đã thấy sự phức tạp của kế toán đối với loại hình này. Hiện nay, vẫn chưa quy định cụ thể sản phẩm condotel.

Luật

+ Được cấp sổ hồng, sử dụng lâu dài hay không? Tài sản gắn trên đất thương mại, dịch vụ, không phải là đất ở. Thời hạn sử dụng là 50 năm. Để ý cocobay, 1570 được chuyển đổi thành căn hộ ở, nhưng phải đáp ứng trường học, ban quản lý, trạm y tế, kinh phí bảo trí… Khó không. Rất phức tạp đấy.

+ Là 1 cơ sở du lịch. Nghe có vẻ đúng, như theo luật du lịch thì condotel có cần quản lý theo luật này hay không?

+ Tài sản? Mục đích thực của nhà đầu tư là dòng tiền thu vào, đầu cơ hiệu quả…Vậy thì rủi ro xảy ra, sổ hồng là cứu cánh cho sự đầu tư này.

+ Người nước ngoài sở hữu: Vẫn chưa triển khai vì vướng luật.

Nhìn tổng quan, giai đoạn năm 2016-2018, khoảng 30 nghìn căn đã bán ra, dự kiến năm 2019 đến 2022, khoảng 50 nghìn căn bán ra.

Vậy đâu là cơ hội, đâu là rủi ro. Vẫn nằm trong sự quyết định của nhà đầu tư thông minh.

Phân tích: VP Homes

Hình ảnh: Internet

Tags: ,

Comments Are Closed

TOP ↑